Phóng to

Khi hạn điền được nới rộng, ông Nguyễn Văn Thành (huyện Tân Hưng, Long An) không còn lo lắng khi phải nhờ người khác đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Ảnh: Quang Vinh

Theo Bộ Tài nguyên - môi trường, thời hạn giao đất nông nghiệp được kéo dài đến 50 năm thay vì 20 năm như hiện nay. Bên cạnh đó, mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng đất với diện tích tối đa bằng 10 lần diện tích giao đất nông nghiệp hiện hành.

Nới rộng hạn điền, tăng thời hạn giao đất

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi vẫn giữ nguyên so với Luật đất đai năm 2003 về hạn mức giao đất nông nghiệp. Cụ thể, mỗi hộ gia đình, cá nhân được giao không quá 3ha đất trồng cây hằng năm, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản, không quá 10ha đất trồng cây lâu năm ở đồng bằng và 30ha ở vùng núi, trung du... Riêng thời hạn giao đất nông nghiệp dài hơn so với quy định hiện hành nhằm giúp nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng nới rộng hơn, gấp 10 lần hạn mức giao đất (quy định hiện hành chỉ gấp hai lần) nhằm tạo điều kiện cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai để hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. Cũng có ý kiến cho rằng hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ nên bằng năm lần hạn mức giao đất.

Luật sư Nguyễn Đăng Liêm, hiệu trưởng Trường đại học Gia Định (TP.HCM), góp ý: bên cạnh thời hạn sử dụng đất 50 năm thì người nông dân có quyền để thừa kế đất đai lại cho con cháu. Sau khi hết thời hạn sử dụng đất thì người dân đương nhiên được gia hạn thời hạn sử dụng đất chứ không phải làm bất kỳ một thủ tục gì. Như vậy, người nông dân xác định họ được sử dụng đất lâu dài để có kế hoạch bồi bổ cho đất tốt. Bên cạnh đó, nông dân sẽ lên kế hoạch canh tác lâu dài, có những khoản đầu tư lớn cho đất và tính kế hoạch cho con cháu bám trụ lâu dài với nghề nông, không ly hương đổ về những TP lớn.

Ông Liêm nhận xét thực tế hiện nay cho thấy nhiều gia đình nông dân chưa gắn bó với đất do sản xuất nông nghiệp theo kiểu truyền thống không hiệu quả, giá nông sản không ổn định nên thu nhập bấp bênh, đời sống không ổn định. Vì vậy, người nông dân muốn bán đất (nhất là phân lô nhỏ để bán xây nhà), đến các TP lớn tìm cơ hội trong các nhà máy, xí nghiệp. Muốn khắc phục tình trạng trên phải tạo điều kiện để hiện đại hóa nông nghiệp, đưa máy móc và các công cụ hiện đại vào sản xuất để người nông dân không còn “bán mặt cho đất, bán lưng cho trời” mà vẫn canh tác được với sản lượng cao.

Việc hình thành những trang trại với diện tích lớn từ trăm hecta đất trở lên mới giải quyết được vấn đề này. Luật sư Liêm cho rằng không nên quy định hạn mức nhận chuyển nhượng cho mỗi gia đình, cá nhân mà công nhận quyền sử dụng đất của người dân theo năng lực lao động. Người nông dân muốn có đất nhiều phải bỏ tiền “mua”, nên họ phải tính toán đến khả năng canh tác đem lại lợi nhuận.

Phóng to

Nếu được tăng mức hạn điền, ông Võ Quan Huy (ở xã Hiệp Hòa, Đức Hòa, Long An) - người có 550ha đất - sẽ yên tâm đầu tư vào sản xuất - Ảnh: QUANG VINH

Giá đất ổn định trong nhiều năm

Hai cơ chế thu hồi đất Theo Bộ Tài nguyên - môi trường, hiện còn hai luồng ý kiến khác nhau về cơ chế thu hồi đất. Quan điểm thứ nhất cho rằng Nhà nước thu hồi đất trong tất cả các trường hợp và bán đấu giá hoặc giao đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án. Quan điểm khác muốn giữ nguyên hai cơ chế thu hồi đất như hiện nay là Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Một cán bộ Sở Tài nguyên - môi trường TP.HCM cho rằng phải để nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân vì nếu cấm thỏa thuận là vi phạm quyền của người sử dụng đất. Còn Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị: nếu chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được 80% diện tích đất làm dự án mà không thỏa thuận phần đất còn lại thì Nhà nước hỗ trợ nhà đầu tư bằng cách thu hồi phần đất còn lại với giá bồi thường bằng giá thỏa thuận cao nhất hoặc bằng giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định.

Trong dự thảo Luật đất đai đưa ra hai phương án xây dựng bảng giá đất nhà nước. Phương án thứ nhất là bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được ổn định trong vòng năm năm, được công bố vào ngày 1-1 của năm đầu chu kỳ và sử dụng cho năm mục đích: thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình khi công nhận quyền sử dụng đất và khi chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất từng trường hợp cụ thể cho bốn mục đích: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp.

Phương án thứ hai là giao quyền tự chủ về giá đất cho UBND cấp tỉnh nhiều hơn, không quy định thời hạn công bố bảng giá đất mà UBND cấp tỉnh sẽ quyết định điều chỉnh khi thị trường có biến động lớn. Bảng giá đất sẽ được sử dụng cho chín mục đích trên. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh thì UBND tỉnh sẽ tự quyết định bảng giá đất cụ thể cho từng mục đích.

Dự thảo vẫn giữ nguyên tắc xác định giá đất “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều ý kiến cho rằng chỉ nên quy định xác định giá đất theo cơ chế thị trường, cơ quan chức năng sẽ hướng dẫn phương pháp định giá đất.

Một chuyên gia về thuế nhà đất cho rằng cần giữ nguyên tắc xây dựng giá đất sát giá thị trường. Như vậy, Nhà nước nên bỏ khung giá đất chung cho toàn quốc mà để UBND cấp tỉnh tự quyết định bởi giá trị đất đai của các tỉnh thành trên cả nước có sự chênh lệch rất lớn. Ví dụ như thời gian qua, khung giá đất của Nhà nước giới hạn giá đất ở cao nhất 81 triệu đồng/m2. Nhưng giá đất ở thực tế của một số tuyến đường lớn của TP.HCM như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... lên đến hàng trăm triệu đồng/m2; hoặc ở Hà Nội có khu vực giá đất ở được mua bán lên đến 500 triệu đồng/m2. Thời gian qua, UBND TP.HCM cũng lúng túng khi xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo giá thị trường. Nếu vẫn yêu cầu bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sát giá thị trường mà vẫn giữ khung giá đất chung thì rất mâu thuẫn và thực tế một số tỉnh thành có giá trị đất lớn đã không thể xây dựng bảng giá đất trong phạm vi khung giá đất mà vẫn bảo đảm sát giá thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, giá đất Nhà nước ban hành sát giá thị trường và ổn định trong vòng năm năm là hợp lý, bởi thời gian bắt đầu cho đến khi hoàn thành một dự án bất động sản cũng khoảng năm năm. Như vậy, khi nhà đầu tư bắt tay vào thực hiện một dự án có thể dự liệu được số tiền sử dụng đất mình phải đóng để tính toán phương thức kinh doanh cho phù hợp. Ông Châu cũng đồng ý bỏ khung giá đất của Chính phủ và để UBND cấp tỉnh tự ban hành khung giá đất cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương.