Người dân mua đất bằng giấy tay tại đường Ấp Đông 4-3, xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, TP.HCM vẫn chưa thể xin cấp sổ hồng vì chủ đất thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng - Ảnh: DUYÊN PHAN

Theo nghị định 01, thời hạn hợp thức hóa việc chuyển nhượng đất bằng giấy tay được lùi lại đến trước ngày 1-7-2014 thay vì chỉ trước ngày 1-1-2008 như trước.

Điều này có nghĩa số trường hợp sang nhượng đất bằng giấy tay đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (giấy hồng) tăng lên.

Tại TP.HCM, ước tính có khoảng 37.000 trường hợp đủ điều kiện để được hợp thức hóa cấp giấy hồng nhưng nay vẫn bị “treo”, chủ yếu rơi vào những người nghèo, thu nhập thấp.

Không có giấy hồng, khổ đủ đường

Khu đất rộng gần 2ha ở đường Ấp Đông 4-3, xã Thới Tam Thôn (H.Hóc Môn) trước đây cùng chung một chủ đất. Thời gian sau, chủ đất bán một phần khu đất, tách thửa, ra giấy chủ quyền mới cho người khác rồi cả hai cùng chia lô, tách thửa, chuyển nhượng bằng giấy tay cho nhiều người.

Những người mua đất đã xây nhà, sinh sống, đăng ký hộ khẩu và sinh con đẻ cái tại nơi đây hơn 15 năm. Nhưng đến nay, chỉ một nửa số nhà trong khu phân lô trên được cấp giấy hồng do chủ đất cho mượn bản gốc giấy chủ quyền cũ để các hộ dân nộp hồ sơ làm thủ tục.

Số còn lại không thể làm được giấy hồng do người đứng ra phân lô không cho mượn bản chính giấy chủ quyền cũ của lô đất.

Gia đình ông Nguyễn Văn Sung là một trong những hộ dân chưa làm được giấy hồng ở lô đất trên. Khi nhận chuyển nhượng, chủ cũ đưa cho ông Sung một bản photo giấy chủ quyền đất có chứng thực.

Đến năm 2012, ông Sung làm thủ tục xin cấp giấy hồng nhưng UBND xã yêu cầu phải có bản chính giấy chủ quyền cũ của lô đất. Mất gần nửa năm lần tìm qua nhiều địa chỉ, ông Sung mới gặp được chủ đất cũ nhưng giấy chủ quyền đất thì đang được thế chấp tại ngân hàng, chủ cũ không đồng ý cho mượn. Từ đó đến nay, hồ sơ xin cấp giấy hồng của ông Sung không được giải quyết.

Căn nhà cấp bốn của gia đình ông xây hơn 10 năm giờ xuống cấp nghiêm trọng, nhiều mảng tường bị nứt, thấm dột, nước lênh láng vào mùa mưa, nóng hầm hập khi trời nắng. Ông Sung chỉ mong làm được giấy hồng để xin phép xây lại căn nhà, có chỗ ở ổn định cho gia đình.

Có trường hợp chủ đất cũ bán đất bằng giấy tay giá rẻ từ nhiều năm trước, nay đất lên giá, chủ đất cũ yêu cầu chủ mới phải chi thêm tiền mới cho mượn bản chính giấy chủ quyền để làm thủ tục.

Đó là trường hợp của bà Nguyễn Thị Mai ở P.Bình Hưng Hòa A, Q.Bình Tân. Bà Mai mua lô đất hơn 200m² bằng giấy tay năm 2001. Lô đất đứng tên chủ cũ là ông N. nhưng đã được chuyển nhượng bằng giấy tay qua hai, ba đời chủ mới đến tay bà Mai.

Năm 2013, bà Mai làm thủ tục cấp giấy hồng nhà nhưng ông N. yêu cầu phải trả thêm khoảng 10 lượng vàng mới cho mượn giấy chủ quyền cũ. Bà Mai không đồng ý chi thêm tiền nên đến nay vẫn chưa làm được giấy hồng cho căn nhà của mình.

Gần 15 năm qua, vợ chồng chị Nguyễn Thị Xuân Minh (39 tuổi) nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ không được vì chủ đất cho biết đã thế chấp sổ đỏ cũ ở ngân hàng - Ảnh: DUYÊN PHAN

Giấy tay lại tiếp tục giấy tay

Ông Phạm Xuân Nam, chủ tịch UBND xã Thới Tam Thôn (H.Hóc Môn), cho biết hiện trên địa bàn xã Thới Tam Thôn có nhiều khu phân lô tự phát trên đất nông nghiệp từ nhiều năm trước.

Người dân nhận chuyển nhượng nền đất bằng giấy tay đến nay không thể làm được giấy hồng do không tìm được chủ đất cũ, hoặc chủ đất cũ không hợp tác, giấy chứng nhận thất lạc, một số chủ đất cũ đòi thêm tiền của người mua đất, nhà...

Vì vậy, nhiều người mua nhà, đất ở ổn định, không có tranh chấp cả chục năm nhưng đến giờ này vẫn chưa làm được giấy hồng, họ lại tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác khiến tình hình càng phức tạp thêm.

Trước đây, chỉ có những trường hợp xác định được rõ ràng thời điểm mua bán, chuyển nhượng hay xác định rõ khu đất đã được chủ cũ chuyển nhượng hết thì UBND xã mới đề xuất hủy giấy chủ quyền cũ, cấp giấy hồng cho người mới để bảo đảm không có khiếu nại, tranh chấp về sau.

Ông Nam đề xuất cần phải có quy định, thủ tục thống nhất cho những trường hợp mua đất bằng giấy tay để các địa phương mạnh tay hơn trong việc cấp giấy hồng. Vì trường hợp này chiếm số lượng không nhỏ trong số các căn nhà, thửa đất chưa đủ điều kiện cấp giấy hồng hiện nay.

Theo thông tin từ Q.Bình Tân, có khoảng 1/3 các trường hợp nhà đất chưa đủ điều kiện cấp giấy hồng do người sử dụng đất không có bản chính giấy chủ quyền đất của chủ cũ như những trường hợp trên.

Muốn cấp giấy hồng cho người đang sử dụng đất, cơ quan chức năng cần phải hủy toàn bộ hoặc một phần giấy chủ quyền đất của chủ cũ để tránh tình trạng một diện tích đất tồn tại hai giấy chủ quyền.

Theo Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM, trên địa bàn TP.HCM hiện còn khoảng 100.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy hồng, trong đó khoảng 37.000 trường hợp do người dân mua bán nhà đất bằng giấy tay.

Nếu được tháo gỡ về mặt thủ tục, phần lớn trong số 37.000 trường hợp trên sẽ được cấp giấy hồng, giảm được số lượng lớn nhà đất chưa có giấy hồng trên địa bàn TP hiện nay, đưa lượng lớn nhà đất vào vòng giao dịch hợp pháp, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước.

Cấp giấy để quản tốt hơn Một số chuyên gia cho rằng sớm hợp thức hóa nhà đất mua bán bằng giấy tay đủ điều kiện, giải quyết dứt dạt tồn đọng, sau đó Nhà nước không chấp nhận các hình thức giao dịch này để quản lý đô thị, nhà đất hiệu quả hơn. Dưới đây là hai ý kiến. Ảnh: V.D. * Bà Ngô Minh Hồng  (nguyên giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM): Quản chặt từ quy hoạch Các đô thị ở Việt Nam trải qua thời gian dài phát triển tự phát, không theo quy hoạch do nhu cầu về nhà ở và phát triển đô thị quá nhanh. Ở một góc độ nào đó cũng có tích cực khi người dân tự lo nơi ở phù hợp với túi tiền. Nhưng cũng phát sinh hệ lụy là chính sách về quản lý đô thị luôn phải chạy theo giải quyết những tồn đọng của quá trình phát triển tự phát đó. Việc Nhà nước phải liên tục “lùi” thời hạn hợp thức hóa nhà, đất mua bán bằng giấy tay là một ví dụ. Qua nhiều lần hợp thức hóa nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy tay đã tạo cho người dân tâm lý tiêu cực là không cần hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định, rồi cũng sẽ được hợp thức hóa. Vì vậy, phải chấm dứt chính sách nhân nhượng, chạy theo thực tế, không lùi thời hạn hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng giấy tay. Trước hết, Nhà nước chấn chỉnh từ khâu quy hoạch và quản lý đô thị theo quy hoạch. Quy hoạch đô thị phải khả thi, nếu không thực hiện được thì phải điều chỉnh, xóa quy hoạch kịp thời để tránh tình trạng nhà, đất của dân bị quy hoạch “treo”, không được cấp giấy chủ quyền, không chuyển nhượng hợp pháp được nên phải chuyển nhượng giấy tay kéo dài từ đời này qua đời khác. Bên cạnh đó, chính quyền phải kiên quyết xử lý tình trạng cán bộ cơ sở làm sai, quản lý không chặt, thậm chí “đứng sau” để một số cá nhân, tổ chức chuyển nhượng đất bằng giấy tay hàng loạt. Nếu quản lý nghiêm hai khâu này, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sẽ giảm đáng kể, Nhà nước không phải tiếp tục lùi thời hạn hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng giấy tay như hiện nay.           Ảnh: CTV * Ông Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường): Phạt nặng người mua bán giấy tay Việc lùi thời hạn hợp thức hóa cho nhà, đất chuyển nhượng bằng giấy tay cũng thể hiện quyết tâm của Chính phủ là hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận theo nghị quyết của Quốc hội đề ra. Vì số lượng nhà, đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận do vướng việc chuyển nhượng bằng giấy tay còn khá nhiều nên gỡ nút thắt này sẽ tạo điều kiện cho một phần lớn nhà, đất được cấp giấy. Đến một lúc nào đó, việc cấp giấy chứng nhận cho nhà, đất hoàn thành, sẽ giảm và đi đến chấm dứt mua bán bằng giấy tay. Về lý thuyết là vậy, nhưng thực tế có chuyện người dân được Nhà nước “nhân nhượng” sẽ sinh ra ỷ lại, tiếp tục mua bán bằng giấy tay với suy nghĩ Nhà nước lại cho hợp thức hóa. Theo tôi, không nên khuyến khích mà phải có quy định để chấm dứt. Trước hết, Nhà nước tạo điều kiện thật thuận lợi cho người dân làm giấy chứng nhận cho nhà, đất và quy định đến một thời điểm nhất định, buộc người dân phải thực hiện chuyển nhượng nhà, đất hợp pháp. Sau đó, những trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tay có thể Nhà nước vẫn hợp thức hóa nhưng phải đóng một khoản phạt lớn để răn đe. Như vậy mới tạo ra môi trường chuyển nhượng minh bạch, Nhà nước quản lý được và không phải theo giải quyết những hệ lụy do chuyển nhượng bất hợp pháp.