Kể từ khi cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc nổ ra năm 2018, Hong Kong đã phải đối mặt một loạt cú sốc trong và ngoài nước gây ra thiệt hại cho nền kinh tế, làm suy yếu niềm tin và gia tăng mối lo ngại về tương lai thành phố với tư cách là một trung tâm tài chính.

Trong ngành bất động sản, sự suy thoái đã sâu sắc hơn ở một số bộ phận của thị trường, dẫn đến một số mức giảm giá trị tài sản lớn chưa từng được ghi nhận.

Giá thuê văn phòng giảm, tỉ lệ trống cao nhất mọi thời đại

Chỉ số Centaline City Leading, thước đo giá nhà thứ cấp, đã giảm 26,3% so với mức đỉnh vào tháng 8-2021, trong khi các giao dịch trên thị trường thứ cấp và sơ cấp năm ngoái đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1991.

Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, giá thuê văn phòng hạng A đã giảm hơn 35% kể từ mức cao nhất vào năm 2019, trong khi tỉ lệ trống nói chung đã tăng lên mức cao nhất mọi thời đại - 16,9%, tăng từ mức dưới 5% vào năm 2019.

Đầu tư bất động sản thương mại vẫn yếu, Hong Kong chỉ có 48 giao dịch trong nửa đầu năm nay, mức thấp nhất kể từ nửa cuối năm 2008. Hơn nữa, doanh số bán hàng khó khăn chiếm gần 3/4 khối lượng giao dịch, theo CBRE.

Mức độ nghiêm trọng và thời gian suy thoái kéo dài đã khiến nhiều chuyên gia bất động sản ở Hong Kong đưa ra các cảnh báo.

Đầu tháng này, JLL kêu gọi chính quyền đưa ra các biện pháp cứu trợ thị trường nhà ở "để thành phố tránh lặp lại chu kỳ suy thoái từng chứng kiến từ năm 1997 đến năm 2003" sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á.

Không có biện pháp cho các thách thức mà ngành bất động sản Hong Kong phải đối mặt, nhưng sự sụt giảm về giá trị tài sản này chưa thể so sánh với thiệt hại cuối những năm 1990, khi giá nhà giảm hơn 50% chỉ trong 12 tháng, từ tháng 10-1997 đến tháng 10-1998.

Với những cú sốc nghiêm trọng mà Hong Kong phải gánh chịu trong sáu năm qua, giá trị nhà được duy trì tương đối tốt.

"Xem xét tất cả những gì đã xảy ra ở đây trong vài năm qua, mức giảm 26% từ đỉnh đến đáy là dấu hiệu của khả năng phục hồi" - Buggle Lau Ka-fai, nhà phân tích trưởng của Midland Realty, cho biết.

Quan trọng hơn, hệ thống tài chính hiện nay đã mạnh hơn rất nhiều. Đầu tiên, đòn bẩy tài chính ít hơn nhiều so với năm 1997 khi tỉ lệ cho vay trên tiền gửi đứng ở mức 117%, dẫn đến việc tháo dỡ đòn bẩy quá khắc nghiệt khiến giá nhà sụt giảm trầm trọng hơn.

Đến năm 2006, tỉ lệ này đã giảm xuống dưới 80% và kể từ đó tương đối ổn định. Chỉ 34% chủ nhà có khoản thế chấp vào năm 2021, so với 52% vào năm 2001.

Bất chấp sự gia tăng gần đây của vốn chủ sở hữu, tỉ lệ quá hạn đối với các khoản thế chấp dưới nước hầu như không vượt quá 0, nhờ tỉ lệ thất nghiệp thấp, thu nhập hộ gia đình tăng và các quy định an toàn vĩ mô mạnh mẽ.

Mặc dù lượng tồn kho nhà ở tăng mạnh trong những năm gần đây, mức tăng nguồn cung mới hàng năm bị hạn chế hơn so với những năm sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, đặc biệt sau nhiều thập kỷ thiếu nguồn cung dai dẳng.

Thị trường cho thuê là điểm sáng

Dấu hiệu rõ ràng nhất về khả năng phục hồi là ở thị trường cho thuê. Giá thuê trung bình hàng tháng đã phục hồi về mức trước đại dịch, được củng cố bởi các chương trình thị thực mới.

Lợi suất cho thuê vẫn thấp hơn lãi suất thế chấp nhưng giúp hỗ trợ nhu cầu đầu tư, đặc biệt khi chi phí đi vay giảm.

"Thị trường cho thuê là điểm sáng" - Eddie Kwok, giám đốc điều hành dịch vụ tư vấn và định giá tại CBRE ở Hong Kong, cho biết.

Giá thuê văn phòng giảm mạnh đóng vai trò là chất xúc tác quan trọng cho hoạt động cho thuê. Trong nửa đầu năm nay, lượng cho thuê đạt mức cao nhất kể từ nửa đầu năm 2019. Đáng chú ý, các tòa nhà hoàn thành sau năm 2021 chiếm 39% nhu cầu cho thuê, theo dữ liệu của CBRE.

Với tỉ lệ diện tích trống kỷ lục, người thuê có nhiều lựa chọn hơn để nâng cấp nơi ở của mình.

Mặc dù một số ít mở rộng diện tích, nhưng nhiều người đang tận dụng thời điểm giá thuê giảm mạnh để chuyển đến các tòa nhà chất lượng cao.

Cuộc bỏ phiếu tín nhiệm ở Hong Kong trở thành động lực chính thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao của các khách thuê lớn đầu tư vào Hong Kong, Alex Barnes, giám đốc điều hành khu vực Hong Kong, Macau và Đài Loan tại JLL cho biết.

Đầu tư bất động sản thương mại, lĩnh vực từng khó khăn về doanh số, đã tăng mạnh, giúp thu hẹp khoảng cách kỳ vọng giữa người mua và người bán, cung cấp thanh khoản rất cần thiết cho thị trường vốn đã không thể định giá lại được.

Chưa thể nói đến sự phục hồi bền vững, vẫn còn nhiều việc phải làm để thị trường bất động sản Hong Kong ổn định. Điều kiện quan trọng nhất là sự tự tin, đồng nghĩa với việc chấm dứt những cú sốc liên miên.

Đây là một yêu cầu cao, nhất là trong bối cảnh địa chính trị đầy nguy hiểm. Tuy nhiên, đối với một ngành đã tỏ ra kiên cường hơn dữ liệu ảm đạm cho thấy, vẫn có cơ sở để lạc quan.

Bất động sản Hong Kong giảm giá liên tục

Theo Hãng tin Bloomberg ngày 20-10, các bên phát triển bất động sản Hong Kong đang triển khai chiến lược bán hàng đã nhiều năm không cần dùng tới: giảm giá sâu.