Đặc thù Việt Nam: Bất động sản hình thành trong tương lai

Chính phủ cho rằng việc quy định không giao dịch qua sàn là không phù hợp với thực tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như hình thành các dự án "ma", chủ đầu tư lừa đảo. Mặt khác làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin bất động sản, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Do vậy Chính phủ mới đề nghị mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn. Có một đặc thù cần nhấn mạnh là các nước rất ít có mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Còn tại Việt Nam, do doanh nghiệp bất động sản năng lực tài chính thấp nên phải cầm tiền của khách hàng làm dự án, và từ đây đã nảy sinh ra rất nhiều phức tạp mà thiệt thòi rơi vào người mua.

Cho đến nay Luật Kinh doanh bất động sản vẫn không thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, hệ lụy là hàng chục ngàn căn hộ không có sổ hồng, hàng chục ngàn người đóng tiền nhưng mãi không nhận được nhà mà chưa rõ hướng giải quyết thế nào.

TS Phương Nguyễn (cố vấn về luật kinh tế và quản lý tại Đức):

Công chứng - "linh hồn" của giao dịch bất động sản

Ở Đức, để trở thành "cò đất" thu tiền môi giới của người mua thì không phải ai cũng có đủ tư cách pháp nhân, còn nếu "cò" làm việc cho người bán và nhận tiền từ người bán thì lại theo thỏa thuận.

Những người hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý. Thứ nhất, họ phải đăng ký kinh doanh dưới dạng công ty môi giới bất động sản. Thứ hai, nếu tư vấn trực tiếp cho khách, họ phải có trình độ chuyên môn từ cao đẳng, đại học trở lên chuyên về mua bán bất động sản. Do đó rất khó xảy ra hiện tượng tự phát nhà nhà người người làm "cò" đất.

Ngoài ra để đảm bảo quyền lợi người mua, nhà nước quy định rất rõ mức trần của phí môi giới là 7,14% giá trị bất động sản(bao gồm VAT). Thông thường bên mua và bên bán chia đôi khoản phí này, tức mỗi bên sẽ phải trả tối đa 3,57% giá trị bất động sản.

Cũng có khi người bán chịu toàn bộ chi phí cho môi giới, nhưng nếu người mua chịu hoàn toàn thì mức cao nhất có thể lên tới gần 6% (bao gồm VAT).

Tuy nhiên một bất cập hiện nay là cả người mua và người bán đều gần như không thể thu hồi lại phí này sau khi đã ký kết hợp đồng mua bán, cho dù hợp đồng sau đó bị hủy và không có giao dịch, trừ một số trường hợp đặc biệt. Đây là một điểm tiềm ẩn rủi ro với người mua và bán khi quyết định giao dịch qua môi giới.

Việc trả tiền mua nhà ở Đức không được trao đổi tiền mặt trực tiếp mà phải chuyển khoản qua ngân hàng và tiền chuyển phải được chứng minh rõ nguồn gốc để đảm bảo trách nhiệm thuế thu nhập và chống rửa tiền.

Cơ chế duy nhất đảm bảo quyền lợi cho người mua và bán bất động sản là dựa vào luật mua bán bất động sản, và điều đó được thể hiện cụ thể dưới dạng các hợp đồng mua bán cũng như các tác nghiệp của công chứng viên.

Một giao dịch thành công và an toàn phụ thuộc rất nhiều vào hiểu biết của người mua và bán về pháp luật, nhưng người nắm rõ nhất là các công chứng viên. Họ xuất thân là luật sư và trải qua các kỳ thi quốc gia để đại diện cho nhà nước ở vai trò công chứng viên nên sẽ phải hành động vừa ở tư cách một luật sư tư vấn cho khách hàng về hợp đồng mua bán, lại vừa đại diện cho nhà nước giám sát và tiến hành việc chuyển giao quyền sở hữu đúng pháp luật.

Cũng phải nói thêm là hợp đồng mua bán bất động sảntại Đức không bắt buộc theo mẫu chung, miễn không trái pháp luật.

Do đó vai trò của công chứng viên càng quan trọng hơn bao giờ hết vì đây là người giúp soạn thảo, giám sát và thi hành hợp đồng. Hợp đồng mua bán thường có ít nhất 12 điều khoản và có thể dày như một luận văn.

Quá trình chuyển giao này thường diễn ra trong hai tháng. Nếu gặp trục trặc, công chứng viên phải là người thu hồi các chi phí, trả lại các bên hoặc ký quỹ trong tài khoản công chứng khi xảy ra kiện tụng.

Mặc dù theo quy định của Đức, người mua phải chịu phần lớn phí công chứng nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua có quyền chọn công chứng viên vì bên mua ở vị trí có nhiều rủi ro hơn, nhưng thực tế người mua phải chịu 100% phí này.

Trung Quốc quản chặt môi giới bất động sản

Tháng 5-2023, Tổng cục Quản lý thị trường quốc gia cùng Bộ Nhà ở và kiến thiết thành thị, nông thôn Trung Quốc ban hành hướng dẫn chung về tiêu chuẩn hóa dịch vụ môi giới bất động sản (BĐS) để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch, theo Hãng tin Tân Hoa xã.

Các biện pháp quản lý được ban hành ở 10 lĩnh vực, trong đó có đăng ký tên thật của nhà môi giới, nghiêm cấm thao túng giá dịch vụ môi giới, chuẩn hóa việc ký kết hợp đồng giao dịch, bảo vệ thông tin cá nhân...

Các cơ quan quản lý Trung Quốc chỉ ra trong những năm gần đây một số công ty môi giới bất động sản "đã tính phí quá mức, không rõ ràng" và thậm chí đặt ra những gói phí ràng buộc có nhiều hạng mục không cần thiết với bên mua. Chưa kể có nơi còn "lạm dụng thông tin cá nhân khách hàng, làm tăng gánh nặng cho các bên tham gia giao dịch và vi phạm các quyền hợp pháp của họ".

Theo hướng dẫn, phí dịch vụ môi giới cần được xác định thông qua đàm phán giữa tất cả các bên giao dịch, có tính đến các yếu tố như nội dung dịch vụ, chất lượng và cung cầu thị trường.

Các cơ quan quản lý Trung Quốc kêu gọi các tổ chức môi giới bất động sản giảm hợp lý chi phí dịch vụ mua bán nhà, đồng thời không lợi dụng vị trí thống lĩnh thị trường để nâng giá dịch vụ.

Các công ty môi giới bất động sản cần giảm phí dịch vụ "hợp lý" dựa trên nguyên tắc "số tiền giao dịch càng cao, tỉ lệ hoa hồng càng thấp", đồng thời cả người bán và người mua bất động sản nên chia sẻ phí này. Các công ty này cũng sẽ cần minh bạch các khoản phí của họ đối với từng loại dịch vụ.

Nhà phân tích Trương Đại Vĩ tại Công ty bất động sản Centaline nhận định ngành dịch vụ BĐS ngày càng trở nên quan trọng, với số lượng lớn giao dịch phụ thuộc vào các công ty môi giới, trong đó một số công ty đang lợi dụng vị thế lớn của họ để tăng phí.

Các chuyên gia Trung Quốc đánh giá điểm nổi bật nhất của hướng dẫn này là cả người bán và người mua cùng chia sẻ phí dịch vụ, giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua. Trước đó một số thành phố và công ty đã tính phí cho cả người bán và người mua bất động sản.

Hướng dẫn mới nói trên được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc phục hồi chậm. Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Beike hồi tháng 4, các giao dịch mua nhà ở tại 50 thành phố lớn của Trung Quốc đại lục đã tăng trong quý 1-2023, gần bằng mức ghi nhận trong quý 1-2021.

BẢO ANH