Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường - Ảnh: Internet

Những hệ lụy từ sự bất cập trong cách tính giá đất

Tại tọa đàm Những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đất đai ở Việt Nam, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, đã chỉ ra những bất cập trong thẩm định và định giá đất.

Theo ông Long, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường. 

Khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận.

Ngoài ra, phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế. Hiện tại, việc định giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. 

Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng. Mặt khác, do chưa có hướng dẫn về phương pháp, kỹ thuật, các thẩm định viên gặp khó khăn khi tư vấn xây dựng bảng giá đất.

Ông Long nhấn mạnh, bất cập trong cách tính giá đất là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. 

Hiện nay Hội đồng định giá đất ở các thành phố lớn tính giá đất theo cách thức tính lùi: từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của dự án đang xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi và chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp. 

Với cách tính này, giá đất nhà đầu tư phải nộp cao hơn giá đất nhà nước công bố từ 2-2,5 lần. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, thậm chí từng quý.

Những bất cập trên cũng khiến nguồn thu từ đất đang bị thất thoát. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương. 

Nhưng hiện nay nguồn thu này đang bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư - Ảnh: Internet

Các giải pháp được đề xuất

Cũng tại tọa đàm, PGS.TS.Nguyễn Văn Xa, Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính, đã kiến nghị các giải pháp nhằm khắc phục những bất cập trên.

Thứ nhất, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư. Về nguyên tắc, giá đất được định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.

Thứ hai, giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng. Đồng thời phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án như cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác theo quy định của pháp luật về định giá đất.

Thứ ba, phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất (bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất) nếu tư vấn định giá cho kết quả thấp hơn 20% so với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương.

Thứ tư, tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá.

Thứ năm, các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất phải đáp ứng tiêu chí về khả năng tài chính và cam kết thời hạn thực hiện. Đồng thời, Nhà nước có chế tài thu hồi dự án nếu tổ chức, cá nhân trúng đấu giá không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên.

Thứ sáu, không áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập. Vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng.

Thứ bảy, với các hợp đồng BT, trường hợp nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất cần phải xử lý. 

Nhà nước cần hủy các hợp đồng BT có dấu hiệu thiếu minh bạch, giá đất tính theo tiền sử dụng đất quá thấp so với giá bán đất. Kế đó, cần xác định lại giá đất và lập hợp đồng mới với chủ đầu tư dự án. Sau khi xác định lại giá đất, cần truy thu số tiền chênh lệch giữa giá đất xác định lại với giá đất đã thu trước đây…

"Việc này là rất khó khăn và phức tạp, nhưng không phải là không làm được vì chúng ta có rất nhiều nguồn thông tin về giá đất của chủ đầu tư dự án", ông Xa nói.