Một khu nhà ở xã hội trên đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG

Nếu áp dụng các giải pháp này sẽ giúp công khai, minh bạch trong xác định giá đất, doanh nghiệp chủ động lên kế hoạch kinh doanh, Nhà nước hạn chế thất thu tiền sử dụng đất... 

Nhiều chuyên gia đã khẳng định như vậy tại hội thảo "Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới", do Ban Kinh tế trung ương và Đại học Quốc gia TP.HCM phối hợp tổ chức vào ngày 11-3.

Thu giá trị gia tăng để "nuôi" hạ tầng

GS.TS Nguyễn Thị Cành (Trường ĐH Kinh tế - luật) cho biết đất nông, lâm nghiệp chiếm 79,8% diện tích đất quốc gia nhưng chỉ tạo ra 13,96% GDP, trong khi đất chuyên dùng chỉ chiếm 5,7% nhưng tạo ra gần 86% GDP. 

Chưa hết, đất công nghiệp cũng đang bị lãng phí khi tỉ lệ lấp đầy tại 369 khu công nghiệp qua các năm chỉ 54-58%. "Đây là tỉ lệ thấp, cho thấy việc sử dụng đất công nghiệp chưa hiệu quả, lãng phí trên 40% về nguồn thu tài chính từ đất công nghiệp", bà Cành nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo bà Cành, vấn đề "nhức nhối" trong thời gian dài là tình trạng quy hoạch treo kéo dài hàng chục năm, như khu Bình Quới - Thanh Đa của TP.HCM quy hoạch treo hơn 30 năm. 

Nhiều khu đất được Nhà nước thông báo quy hoạch cho trồng cây xanh, dự án công cộng... nhưng sau 5 - 20 năm không triển khai, đất bị bỏ hoang, Nhà nước không thu hồi, người dân không được đầu tư, lãng phí nguồn thu nhập lớn cho cả người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.

Nhằm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai cũng như sử dụng đất, tài sản nhà nước có hiệu quả, theo các chuyên gia, quy hoạch sử dụng đất cần thay đổi theo hướng tăng diện tích đất chuyên dùng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng khu vực công nghiệp và dịch vụ sẽ tăng giá trị GDP, tăng giá trị của đất, tăng nguồn thu từ đất đai. 

"Đặc biệt, giá đất phải dựa vào giá thị trường và phải điều chỉnh khi biến động cung cầu, tăng giá trị gia tăng của đất nhờ đầu tư phát triển hạ tầng", một chuyên gia nói.

Đặc biệt, cần thống nhất phân cấp, phân quyền trong quy hoạch, quản lý sử dụng đất, tránh lãng phí do quy hoạch treo, quản lý tài sản kém hiệu quả, phát sinh tiêu cực từ cơ chế "xin - cho". 

"Giá đất và thuế đất, giá bất động sản xung quanh hạ tầng, hưởng lợi từ hạ tầng chưa được thay đổi. Vì vậy, cần xác định giá trị tăng thêm của đất khi có hạ tầng. Cần triển khai quỹ đất từ thu giá trị gia tăng của đất do có hạ tầng để đầu tư lại cho hạ tầng, phát triển hạ tầng", bà Cành nói.

Cần linh hoạt trong việc định giá đất

Theo các chuyên gia, quy định thời gian áp dụng bảng giá đất của các địa phương đến 5 năm/lần là rất bất cập, bởi giá thị trường thay đổi từng ngày, thậm chí từng giờ, gây thất thu rất lớn cho ngân sách. 

Ông Trần Quốc Dũng - phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - cho rằng phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất đang có vấn đề, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn.

"Tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất trở thành điểm nghẽn cốt yếu trong quá trình đầu tư dự án, "ẩn số" tiền sử dụng đất phải thời gian dài mới có thể xác định được khiến nhà đầu tư bị động, không thể ước tính tổng mức đầu tư và đánh giá mức độ khả thi của dự án, tăng gánh nặng chi phí lãi vay và quản lý, mất cơ hội kinh doanh, Nhà nước thì chậm thu ngân sách", ông Dũng nói.

Chẳng hạn, theo ông Dũng, việc áp dụng nhiều phương pháp định giá đất cũng dẫn đến sự thiếu đồng nhất trong khi điều kiện áp dụng những phương pháp định giá này chưa được quy định cụ thể. 

Do đó, ông Dũng đề xuất nên nghiên cứu thống nhất áp dụng phương pháp duy nhất tính giá đất, đó là "phương pháp hệ số điều chỉnh khi định giá đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất".

Theo một chuyên gia, TP.HCM là địa phương tiên phong có văn bản kiến nghị Thủ tướng cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá đất. Nếu đề xuất này được luật hóa sẽ có nhiều ưu điểm về công khai, minh bạch trong xác định giá đất, giúp doanh nghiệp chủ động lên kế hoạch kinh doanh. 

"Cán bộ chuyên trách mạnh dạn và có khung pháp lý rõ ràng khi áp dụng tính tiền đất, không còn tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, tránh cơ chế xin cho, đi đêm", một chuyên gia nói.

Nguồn thu từ đất đai tăng 3-4 lần, nên mừng hay lo?

TTO - Nguồn thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, trong đó có thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, tại các địa phương những năm qua tăng lên nhanh chóng và hiện đã chiếm 15 - 16% tổng thu ngân sách.