Đánh giá tác động đến đời sống người dân trước khi ban hành bảng giá đất

Điều 23 nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định việc xây dựng dự thảo bảng giá đất, dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí đất phải đánh giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất so với kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất. Đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Công bằng về giá trị khi xây dựng bảng giá đất

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguyên tắc khi xây dựng bảng giá đất hằng năm là phải công bằng về giá trị giữa người có đất muốn làm sổ hồng và người có nhu cầu bỏ tiền mua đất ở.

Người có nhu cầu đi mua đất ở cũng phải nỗ lực nhiều năm mới mua được vài chục mét vuông đất ở.

Ví dụ, người có 1.000m2 đất ở có thể chỉ làm sổ hồng cho một phần khu đất (khoảng vài trăm mét vuông đất ở) cho phù hợp với điều kiện tài chính, phần đất còn lại họ để là đất vườn thì sẽ không phải đóng quá nhiều tiền thuế sử dụng đất.

Mọi người đều phải công bằng chứ không thể đòi giá đất thấp hơn thị trường để được lợi cái này, cái kia.

Người có 1.000m2 đất nhiều khi họ chỉ ở hết vài trăm mét vuông, còn lại họ bán cho người khác với giá trị rất lớn. Khi người có đất hưởng lợi lớn thì nghĩa vụ tài chính đất đai với Nhà nước cũng nhiều hơn.

Điều này bảo đảm sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.

Chúng ta đã đưa đất đai tiệm cận giá thị trường thì phải vận hành đúng nguyên tắc thị trường, không thể khác được.

Những năm qua chúng ta đã làm "mất rất nhiều" giá trị đất đai khi mà bảng giá đất, khung giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Về dài hạn phải tiến tới cải cách thuế bất động sản để đánh vào những người đầu cơ, những người có đất không sử dụng, để đất đai hoang hóa, tồn tại những khu đô thị ma...

Để làm được điều này phải chấp nhận hai việc, một là giá đất phải theo thị trường, hai là chính sách thuế với đất đai phải phù hợp với cân đối trong nền kinh tế giữa khu vực bất động sản và khu vực sản xuất.

Làm được hai điều này chúng ta sẽ điều chỉnh được dòng tiền của người dân chảy vào sản xuất thay vì đổ vào đất.

Phải chờ nghị định về thu tiền sử dụng đất

"Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các nghị định hướng dẫn để người dân, doanh nghiệp có thông tin đầy đủ hơn khi nhìn nhận, đánh giá tác động của việc thiết lập bảng giá đất mới", ý kiến này đã được TS Nguyễn Thị Anh - phó trưởng khoa luật thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước (Đại học Kinh tế TP.HCM) - nêu ra.

Theo đó, để các luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở mới đi vào cuộc sống, Chính phủ có trách nhiệm ban hành gần 30 văn bản hướng dẫn (nghị định, thông tư, quyết định).

Cụ thể cần ban hành 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai, 7 văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở và 4 văn bản quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng sửa đổi một số điều, khoản của các luật khác có liên quan và theo đó có 2 nội dung cần hướng dẫn. Mặt khác, các địa phương phải ban hành một số quyết định quy định chi tiết nội dung được giao thẩm quyền trong các luật.

Đến nay, Chính phủ đã ban hành được 3 nghị định hướng dẫn thực thi Luật Đất đai, 2 nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở. Riêng Luật Kinh doanh bất động sản chưa ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn nào.

Trong các văn bản Chính phủ chưa ban hành để hướng dẫn Luật Đất đai có một số văn bản rất quan trọng như nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; nghị định quy định về quỹ phát triển đất; nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa; nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai...

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các văn bản hướng dẫn để đảm bảo các luật được thực thi xuyên suốt.

Đây cũng là yêu cầu của Quốc hội và điều Chính phủ hứa khi trình Quốc hội thông qua việc cho phép các luật có hiệu lực sớm trước 5 tháng so với thời gian thông qua trước đó.